不動産売却時の媒介契約とは？それぞれ契約のメリット・デメリットもご紹介

不動産会社を依頼して、不動産売却をするときは、媒介契約を結ぶのが一般的です。
媒介契約という言葉はよく耳にするけど、いまいちよくわからないという方も多いでしょう。
そこで今回は、媒介契約とはなにか、それぞれの契約についてメリット・デメリットをご紹介します。
契約を結ぶ際の注意点もご紹介しますので、大阪市河内小阪エリアで不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産売却時の媒介契約とは

まず初めに、媒介契約とは何かわからない方も少なくないでしょう。
媒介契約とは、不動産の売買や賃貸に関して、不動産業者との間で売主が不利にならないよう結ぶ契約のことです。
媒介契約を結ぶ際には、契約内容や不動産業者の役割や責任をよく理解しておくことが重要です。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があるので以下でご紹介します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、同時に複数社との契約が可能で、自分で買い手を見つけた際は、不動産会社の仲介なしで不動産を売却することが可能です。
契約期間は定まっていませんが、一般的に3ヶ月とされています。
レインズの登録と、販売状況の報告を受ける義務はありません。
一般媒介契約には、契約している会社を知らせる明示型と、知らせなくてもいい非明示型の2種類があります。
売主は、どちらを選ぶか自由に選択することが可能です。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、一般媒介契約とは違い、複数社と契約することができません。
自分で買い手を見つけた際は、個人で売却することができ、契約期間は最長3ヶ月とされています。
レインズへの登録は契約から7日以内とされており、販売状況報告の頻度は14日に1回以上と義務づけられています。
販売状況は、不動産会社から口頭や文書、電子メールで報告がくるので、見逃さないようにしましょう。
そして、専任媒介契約は、一般媒介契約に比べて少し制限がありますね。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、契約が1社のみとしかできず、自分で買い手を見つけた際も不動産会社の仲介を通す必要があります。
契約期間は最長3ヶ月で、レインズは5日以内に登録する義務があり、3種類の中で一番早いです。
販売状況報告は、7日に1回以上が義務になっています。
専任媒介契約と一般媒介契約と比較してみると制限が多いのがわかります。
しかし、最低1週間に1回は販売報告があるので、気になる売却状況を高頻度でで知ることができ安心でしょう。

それぞれの契約についてメリット・デメリット

先ほどご紹介した3つの種類の媒介契約には、それぞれメリット・デメリットがあります。
良い点と、悪い点を知ることで、どの媒介契約を結ぶか決めやすくなるでしょう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

まずメリット1つ目は、複数の不動産会社と契約を結ぶことができるため買い手の層が広がる点です。
また、複数の会社と契約することで、不動産会社同士の競争意識が高まり売却活動がより積極的に行われるでしょう。
不動産を売却することを知人や周囲に知られたくない方も、一般媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約はレインズに登録する義務がなく、売却する不動産が公になることはないので安心です。
デメリットは、不動産会社から販売状況の報告が来ないので、不動産がどうなっているのか分かりずらい点でしょう。
不動産会社によっては、販売活動をスムーズに進めることができない場合もあるので注意が必要です。
さらに、レインズに登録されることがないので不動産の情報が広がりにくいのもデメリットの一つです。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、不動産会社から14日に1度は販売活動の報告がくる点です。
販売状況の報告がくることで、不動産の販売がスムーズに進んでいるかどうか把握することが可能です。
また、レインズ登録も義務なので、物件の情報が広がりやすく、買い手が見つかりやすいでしょう。
一方デメリットは、複数の不動産会社と契約することができない点です。
売却活動に積極的ではない不動産会社を選んでしまうと、なかなか買い手が見つからず、時間だけが過ぎる恐れも。
信頼できる不動産会社を見つけて、売却依頼をするのがおすすめです。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットは、上記2つよりも報告頻度が頻繁にある点です。
売主は販売状況を常に把握することができるので安心でしょう。
また、契約を交わした不動産会社だけが仲介をするので、積極的に販売活動を行ってくれます。
例えば、一般媒介契約や専任媒介契約よりも、広告費用かけることができたり、レインズ登録が早かったりと活動が積極的です。
デメリットは、もし自分で買い手を見つけたとしても、勝手に売却することはできず、契約した不動産会社を介する必要がある点です。
さらに、不動産会社の動きにより販売できる期間、価格が左右されることもデメリットといえます。
1社としか契約することができないので、不動産会社選びが売却のカギになるでしょう。

不動産売却時の注意点・売却を進めるために必要なこと

不動産会社と媒介契約を結ぶことで、売却がスムーズに進むと考える方も多いでしょう。
しかし、それぞれの契約に注意点があるのでご紹介します。

一般媒介契約の注意点

先ほど、一般媒介契約のメリットとして複数社と契約をすることができるとご紹介しましたが、契約数が多ければいいというわけではないので注意しましょう。
多くの不動産会社と契約することで、手続きに時間と手間がかかり、ご自身の時間が削られてしまいます。
契約している不動産会社の内容が混乱してしまう可能性もあるので、3～4社に留めるのがいいでしょう。
また、複数の会社と契約すると内見日が被る恐れがあるので注意が必要です。
スケジュールをしっかりと調整しないと、内見希望日が重なってしまい、トラブルが発生します。
さらに、複数社と契約を結んでいる場合は、売却価格や築年数などの情報を統一する必要があるので注意しましょう。
不動産会社によって、不動産の情報が異なると買い手は不信感を持ち、購入意欲が低下します。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の注意点

専任媒介契約と専属専任媒介契約には契約期間が設けられており、その期間内に契約違反をすると違約金を請求される可能があるので注意しましょう。
契約違反とは、複数の不動産会社と契約したり、専属専任で契約した方が個人で売却を進めることです。
請求される費用は、販売活動に主に使われる広告費や通信費がなどがあります。
なので、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶ方は十分に契約内容を確認するのがおすすめです。
また、いつまでに売却したいか明確にすることも大事なポイントです。
契約期間が最長3ヶ月と定められているため、期間を過ぎてしまうと契約が終了し、不動産を売却することが難しくなるので注意しましょう。

売却を進めるコツ

まず初めに、不動産会社選びが売却時に大事なポイントの一つです。
売却が得意な不動産会社を選ぶことで、スムーズな販売活動が期待できるでしょう。
なるべく早めに売却をしたい方は、短期間でより積極的に販売活動を行ってくれる専属専任媒介契約がおすすめです。
一方で時間に余裕がある方は、自分で売買契約も結ぶことができる専任媒介契約がおすすめです。
契約を選ぶ際には、明確な売却期間を設定してから選ぶと、自分に合った契約を結ぶことができるでしょう。
しかし、販売活動に積極的ではない不動産会社を選ぶと、いつまでたっても売却が完了しません。

まとめ

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は複数社と契約することが可能で、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、頻繁に販売状況の報告を受けることが可能です。
契約期間中に、契約違反をすると違約金を請求される可能性があるので注意いしましょう。
ハウスドゥ東大阪近畿大学前店では、大阪市河内小阪エリアにある不動産売買のご相談に応じていますので、どうぞお気軽にお問合せしてください。